Vì sao “nút thắt” dòng vốn đã được mở nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong quá trình phát triển? Báo cáo mới nhất của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam chỉ ra, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, không chỉ phụ thuộc vào mỗi chính sách tiền tệ mà cần sự kết hợp giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khoá.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bấtđộng sản Việt Nam, trên thực tế, tín dụng cho bất động sản hiện nay, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Có thể thấy, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế khác trong 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” gần 80% dư nợ tín dụng còn lại. Lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế. Ngành ngân hàng do vậy cũng phải cân đối hài hòa trong việc phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế. Đối với những doanh nghiệp bất động sản uy tín trên thị trường, thực hiện các dự án đúng tiến độ, có nguồn tiền để trả nợ đúng hạn và có tiềm năng để bán được hàng thì các ngân hàng vẫn luôn sẵn sàng cho vay vốn.

Tuy nhiên dù lãi suất Ngân hàng đã giảm nhưng nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản vẫn không hấp thụ được vốn. Loại trừ các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn thì nhiều doanh nghiệp không có nhu cầu vay, bởi không có cơ hội kinh doanh, không có “đầu ra”, làm liều vay vốn sẽ không trả được nợ, lại càng khó khăn hơn. Trong bối cảnh hiện nay, thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng như thường lệ, nhiều doanh nghiệp chủ động chọn giải pháp tiết giảm chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng muốn cho vay nhưng không cho vay được.

Báo cáo của của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra then chốt của một nền kinh tế ổn định và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là phải có sự kết hợp hài hòa, linh hoạt giữa chính sách tài khóa (công cụ của chính sách kinh tế vĩ mô nhằm tác động vào quy mô hoạt động kinh tế thông qua biện pháp thay đổi chi tiêu và/hoặc thuế của chính phủ) và chính sách tiền tệ trên nền tảng môi trường đầu tư kinh doanh luôn được cải thiện theo hướng thuận lợi.

Gần hết năm 2023, dường như Việt Nam vẫn đang thiên lệch về chính sách tiền tệ, chưa phát huy hết sức mạnh của chính sách tài khóa và sự kết hợp hài hòa giữa hai chính sách này còn có vấn đề, nhất là trong bối cảnh lẽ ra cần tập trung hơn vào chính sách tài khóa.

Với bối cảnh nền kinh tế hiện nay, muốn chính sách tiền tệ có hiệu quả thì trước tiên phải tiếp tục mở rộng tài khóa, tạo được việc làm cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải hoạt động, người dân có việc làm thì mới có thể lưu thông tiền tệ, ngược lại, sẽ khiến tiền “tồn kho” trong ngân hàng, trường hợp xấu hơn còn làm tăng lạm phát.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam kiến nghị việc mở rộng tài khóa cần được thực hiện với các giải pháp cụ thể. Thứ nhất, tiếp tục giảm thuế, phí giúp kích thích chi tiêu, góp phần thúc đẩy tăng trưởng GDP, bởi giảm thuế VAT sẽgiúp giảm chi phí trực tiếp cho người mua hàng. Bên cạnh đó, quy định giảm mức thu từ 10 – 50% đối với 36 khoản phí, lệ phí hay giảm 30% tiền thuê đất của năm 2023 cũng đem lại hiệu quả tích cực.

Thứ hai, đẩy mạnh đầu tư công. Bên cạnh giảm thuế, phí thì tăng chi tiêu công là động lực quan trọng để gia tăng hiệu quả của chính sách tài khóa. Chính sách tài khóa cần đưa dòng tiền vào những dự án mà doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận, thay vì chỉ đưa vào những công trình trọng điểm để các doanh nghiệp nắm bắt được cơ hội sản xuất, kinh doanh trong dòng chi tiêu của Chính phủ.

Thứ ba, kích cầu tiêu dùng nội địa. Việc giảm thuế, phí, đẩy mạnh đầu tư công, tạo vốn mồi cũng góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, từ đó kích thích chi tiêu của người dân. Song vấn đề quan trọng nhất của nền kinh tế hiện nay là giải quyết được đầu ra, làm sao để tiêu dùng trong nước tăng lên. Vì vậy, ưu tiên và thực hiện có hiệu quả các biện pháp kích cầu tiêu dùng nội địa, đặc biệt đối với ngành du lịch và bất động sản là giải pháp quan trọng để bù đắp cho tăng trưởng từ nay đến cuối năm và sang năm 2024.

Đối với riêng lĩnh vực bất động sản, cần đẩy mạnh khơi thông nguồn cung các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho thuê để đáp ứng một lượng cầu tương đối mạnh ở trong nước. Kích thích tiêu dùng nội địa là cách để tăng trưởng nguồn thu dài hạn, “thả con tép bắt con tôm” thay vì chú trọng vào thu ngân sách, khiến doanh nghiệp kiệt quệ nguồn lực.